En este artículo intentaremos "dar algo de luz" sobre algunos "falsos" mitos relativos al servicio de Organismo de Control Técnico (OCT) para el Seguro Decenal de Daños (SDD). Dejamos entrecomillado lo de falsos, ya que como veremos a continuación, tiene algo de verdad, pero no exactamente.
Para empezar daremos contexto con un par de pinceladas, no exhatustivas ni completas, sobre el OCT y el SDD.
El Seguro Decenal de Daños (SDD), es un seguro obligatorio y de 10 años de duración requerido para la venta, división horizontal y, usualmente financiación, de promociones de viviendas. El caso de autopromotor de vivienda unifamiliar suele tener un tratamiento diferenciado según el caso.
El servicio de Organismo de Control Técnico (OCT), es un servicio derivado del Seguro Decenal de Daños (SDD). Las compañias aseguradoras dada la singularidad de la duracción de póliza (10 años) requieren a sus clientes (el promotor de la construcción) la contratación previa de un servicio de OCT.
Finalmente, el servicio de OCT es un servicio que paga el promotor, cuyo usuario final es la propia compañia aseguradora y cuya misión es informar a la compañia aseguradora sobre los riesgo de la edificación que se pretende asegurar. Este informe o análisis de riesgo, incluye análisis proyecto, ejecución y hasta el proceso final de recepción del edificio terminado. Dicho a modo de ejemplo comparativo, el servicio de OCT es para el Seguro Decenal el equivalente del servicio de Tasación para una Hipoteca.
MITO 1. Si la OCT no se contrata desde el inicio de obra no es posible obtener un Seguro Decenal / Si se contrata la OCT desde inicio no hay problema en obtener el Seguro Decenal en cualquier momento.
Tratamos aqui un doble mito. Primero, no haber contratado la OCT desde el inicio de obra!!. Esto suele complicar y encarecer el Seguro Decenal, incluso algunas compañias aseguradoras pueden efectivamente considerar la exclusión de estos casos en su política de suscripción. Sin embargo, si se recaba la información necesaria que permite un informe completo y favorable de OCT, se podrá asegurar la obra con cierta normalidad. A menudo, conseguir las evidencias necesarias para un informe de OCT completo y favorable (sin control desde inicio) puede requerir la realización de ensayos o comprobaciones adicional con molestias y sobrecoste para el cliente (adicional al sobrecoste que suele tener la propia póliza del SDD)
Segundo, tener contratada la OCT desde Inicio permite obtener el Seguro Decenal en cualquier momento!!. A veces los clientes relajan la contratación del Seguro Decenal pensando que tener al dia el servicio de OCT es garantía de obtener el Seguro Decenal. Tener contratado el servicio de OCT desde el inicio de obra y tener los informes del OCT favorables permiten y facilitan la contratación, pero no es por si mismo garantía de cobertura de Seguro Decenal. Las compañias aseguradoras tienes sus propios criterios de suscripción, de modo que pueda darse el caso de construcciones con informes favorable de OCT y no ser asegurable por una determinada compañia. Un caso singular es el caso en el que los clientes contratan el Seguro Decenal tiempo despues de haber acabado la obra, en estos casos será necesario que el cliente aporte un informe adicional complementario del OCT donde se verifique la persistencia de la situación final respecto de la recogida en la documentación final de obra (principalmente ausencia de cambios y de patologías).
Cabe también recordar la importancia de verificar previamente la acreditación y reconocimiento de la empresa de OCT por parte de las compañias aseguradoras. Para mayor seguridad y tranquilidad, recomendamos recurir a empresas de OCT con el maximo reconocimiento por parte las compañia aseguradoras; recomendamos acudir a las empresas miembros de AECCTI.ES
Aprovechamos para compartir el siguiente enlace con información de ayuda sobre el servicio de OCT para obras sin control desde inicio. https://www.ucisl.es/default/seguro-decenal-sin-oct-desde-inicio-en-5-pasos
MITO 2. La OCT hace visitas a obra complementarias al Arquitecto/DF
El OCT hace visitas a obra, pero el fundamento de estas visitas no debe confundirse con la actividad del Arquitecto/DF. El arquitecto/DF hace visitas a obra para dirigirla, comprueba la correcta marcha de la obra y da las indicaciones y ordenes necesarias. Por su parte, las inspecciones realizadas por el personal técnico del OCT tiene como misión recabar evidencias del proceso constructivo para informar a la compañia aseguradora, eventualmente la OCT puede comentar al promotor, DF u otros intervinientes observaciones sobre deficiencias, pero en ningún caso toman la condiciones de ordenes. Si es usual, que el Arquitecto/DF y demas agentes tomen en consideración las observaciones dadas por el OCT para evitar incidencias en los informes de riesgo que puedan complicar la contratación del Seguro Decenal, también puede ser habitual que el Arquitecto/DF se apoye en los informes de las inspecciones de obra para su propio seguimiento.
MITO 3. La OCT dice los ensayos (ó plan de control) que hay que hacer en obra
Este mito es especialmente recurrente en obras con preexistentes u obra sin control desde inicio, donde son necesario planes de control y actuación mas específicos a los generales desarrollados en normativa. En ningún momento el OCT tiene como misión desarrollar los planes de control de obra ni dar indicaciones al respecto, tampoco en obras con preexistentes u obras sin control desde Inicio. Los planes de control y planes de actuación forman parte esencial del proyecto y deben ser liderarlos y desarrollador por el Arquitecto/Proyectista. La función del OCT, en este sentido, es unicamente informar y chequear la correcta ejecución de tales planes a la compañia aseguradora. Es usual que en las situaciones singulares, donde a menudo la normativa no da un marco exhaustivo de desarrollo de estos planes de control, clientes y Arquitectos/DF se apoyen en el conocimiento de los OCT para el desarrollo de los planes de ensayos. Evidentemente, si el OCT comprueba que los planes de control no se ajustan a normativa o no tiene suficiente rigor o alcance, informarán de ello en sus informes de riesgo y esto puede suponer que la compañia aseguradora decline la cobertura del riesgo.
Aprovechamos para compartimos el siguiente enlace con información de ayuda sobre planes de control para preexistentes. https://www.ucisl.es/default/4-claves-del-oct-para-seguro-decenal-en-construcciones-con-preexistente
MITO 4. Si se contrata el OCT con la obra empezada o finalizada hay que hacer "catas"
Entrecomillamos catas, ya que bajo este concepto, en el acerbo popular, se agrupan tanto la catas propiamente dicha (excavacaciones o perforaciones para chequear estado y composición interior) como la extracción de testigos para determinados ensayos (principalmente rotura a compresión). El servicio de OCT con obra finalizada o empezada requiere efectivamente la recogida necesaria de evidencias de la correcta ejecucción y el correcto empleo de materiales en obra. Sin embargo, en el caso de que el cliente y/o, en su caso, el Arquitecto/DF puedan aportar estas evidencias (ensayos, fotos, etc) no será necesario la realización de estas catas. En general, cuanto mas tiempo haya pasado entre la ejecución de la obra y la contratación del servicio de OCT mas probables será que sean necesarias estas "catas".
MITO 5. Si el OCT emite Reserva Técnica no es posible conseguir un Seguro Decenal.
Este mito tal vez puedas ser el menos falso de 5. La reserva técnica como su propio nombre hace intuir, es un instrumento por el cual el OCT deja anotado en los informes alguna limitación en el alcance de la análisis de riesgo (el OCT se reserva pronunciarse técnicamente sobre algún aspecto específico), bien por falta de información, bien por discrepación respecto de los criterios normativos de referencia, etc. Es problable que la compañia aseguradora rechace el aseguramiento de una construcción con reservas técnicas, pero pueden darse y se dan situaciones, especialmente en el caso de reservas técnicas de importancia limitada, donde la compañia aseguradora de cobertura a construcciones con informes con reservas técnicas. Por último, destacar que el caso de Reservas Técnicas canceladas, esta reservan no tiene incidencia al proceso ordinación de contratación del Seguro Decenal ya que son incidencias que han sido convenientemente resueltas.
Como vemos, todos lo mitos tiene algo de verdad, pero no son genuinamente correctos. Profundizar en los fundamentos que hay detrás de estos mitos nos ayudara a gestionar de una manera mas eficiente y eficaz el servicio.
Desde UNIDAD DE CONTROL INTEGRAL ponemos a disposición de nuestros clientes todo un equipo con mas de 20 años de experiencia para asesorarle en los requerimientos esenciales en cada caso para completar un expediente favorable de Control Técnico (OCT) para Seguro Decenal (SDD).
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