En esta entrada vamos a profundizar sobre el concepto de Declaración de Valor de Construcción (VC) en lo relativo al Seguro Decenal de Daños (SDD).
La Declaración de Valor o Declaración de Suma Asegurada, es fundamental tanto en un Seguro Decenal de Daños (SDD) como en cualquier otro seguro que requiera esta declaración. La Declaración de Suma Asegurada determinará por una parte el importe de la prima a pagar y de otra la indeminación en caso de siniestro.
Prima = Suma Asegurada x Tasa Riesgo
La realización de un Declaración de Suma Asegurada incorrecta, bien sea por desconocimiento o bien sea por mala fe, tendría consecuencias importantes para la liquidación de siniestros. Una Declaración de Valor inferior al Valor correcto llevará a una aplicación de minoración en dicha liquidación – INFRASEGURO. Por otra parte, una Declaración de Valor mayor a la correcta implicaría el pago de una prima mayor que NO se correspondería finalmente con un pago mayor en caso de siniestro – CASO DE ENRIQUECIMIENTO INJUSTO, regulado por Ley.
No es función del Organismo de Control Técnico (OCT) supervisar la correcta Declaración de Valor, sino que es responsabilidad del Promotor o Tomador del Seguro mediante Declaración Responsable. En todo caso, si forma parte de las funciones básicas del Organismo de Control Técnico (OCT) recopilar esta información dentro de los Informes de Control.
Esbozamos a continuación los distintos conceptos que tiene relevancia en la Declaración de Valor de Construcción (VC) como ayuda para poder realizarla correctamente.
... Sobre el PEM/PEC
Antes de determinar cual sería la correcta Declaración de Valor de Construcción (VC), podemos definir los dos siguientes conceptos económicos que tienen una importante relevancia en distintos ámbitos; determinan liquidación de impuestos, son base para licitaciones público o privadas, etc..
PEM. Presupuesto de Ejecución Material. Es el importe de sumar el coste de los materiales y la mano de obra necesarios para la ejecución de una obra. El PEM se calcula multiplicando precios unitarios por unidades de medición.
PEM = Uds x €/Uds.
PEC. Presupuesto de Ejecución por Contrato. Es en definitiva el presupuesto que el promotor va a pagar al constructor. Se compone del propio PEM + Gastos Generales (GG) y Beneficio Industrial Promotor (BI).
PEC = (PEM + GG + BI) + IVA
GG (Usualmente 13%)
BI (Usualmente 6%)
IVA (En construcción usualmente IVA reducido. Tasa Vigente 10%)
...Sobre el Valor Inmueble / Valor Construcción
De otra parte, conveniente diferenciar entre lo que sería el Valor de Construcción (VC) y Valor total del Inmueble (VI). Podríamos establecer la siguiente formula General:
Valor Inmueble (VI) = Valor Construcción (VC) + Valor Suelo (VS) + Beneficio Promotor (BP)
Como se deduce de la formula anterior, el Valor del Inmueble (VI) será mayor siempre que el Valor de construcción (VC). A los efectos de la Suma Asegurada para el Seguro Decenal de Daños (SDD), tomaremos como refereencia el Valor de Construcción (VC) y no del Valor del Inmueble (VI) que sumará importes adicionales.
Para Terminar.. ¿Cual sería definitivamente el Valor de Construcción (VC) a los efectos de la Suma Asegurada del Seguro Decenal de Daños (SDD)?
Según la Ley Orgánica de la Edificación. LOE 38/1999, establece como Suma Asegurada de referencia en el Seguro Decenal de Daños (SDD) el 100% del “Coste de Ejecución Material”. Nótese que existe una diferencia de terminología entre Coste y Presupuesto, asumiendo que se trata del mismo concepto la Suma Asegurada a considerar debería ser el PEM definido anteriormente. Sin embargo, el criterio mas extendido en los contratos de Seguro establecido por las distintas compañías aseguradores incluyen también otros costes de construcción no incluidos en el PEM.
Se establece que la Declaración de Suma Asegurada o Declaración de Valor de construcción (VC), debe incluir el PEC mas honorarios técnicos y tasas.
SUMA ASEGURADA = Valor Construcción (VC) = PEC + Honorarios Técnicos + Tasas/Licencias
Honorarios Técnicos. Los Honorarios Técnicos podrán tener un coste variable que normalmente oscilará entre el 3 - 12% del PEM. Podemos considerar un valor medio del 7% del PEM.
Tasas/Licencias. Las principales tasas a considerar aquí son el Impuesto a la Construcción, Instalaciones y Obras (ICIO) y las Tasas Urbanísticas. A menudo estos impuestos locales se establecen según tablas de coste de referencia por por m2 o similar. En suma podemos considear un coste medio orientativo del 6% del PEC.
Aterrizando lo anterior con un ejemplo tendríamos lo siguiente:
En esencia, debera incluirse en la Declaración de Suma Asegurada o Declaración de Valor de Construcción (VC) todos los costes que han sido necesarios para completar la construcción y que por tanto, sería costes en los que incurrir si hubiese que reconstruir la edificación.
En este enlace compartimos un Ejemplo de Declaración de Valor de Construcción (VC): http://www.ucisl.es/documento/declaracionvalorrellenablepdf
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